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Todo sobre realizar inversiones inmobiliarias

inversiones

¿Qué es una inversión inmobiliaria? Concretamente son inmuebles, terrenos o edificios que se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por el contrario, las inversiones inmobiliarias no se tienen para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios.

De acuerdo con lo dispuesto por el ICAC, para calificar un inmueble como inversión inmobiliaria se han de cumplir las siguientes condiciones:

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Puntuación: 4 (Número de puntuaciones: 21)
Cantidad: 200 € / 1000 €
Plazo del préstamo: 30 / 30 días
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Puntuación: 4.2 (Número de puntuaciones: 17)
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Puntuación: 4.3 (Número de puntuaciones: 15)
Cantidad: 200 € / 300 €
Plazo del préstamo: 30 / 30 días
Importe a devolver: 200 €
Coste del préstamo: 0 € TAE 0%
Aplazamiento de la fecha de pago
Costes por demora
Información adicional
  1. Ser un activo no corriente de naturaleza inmobiliaria
  2. Mantenerse para generar plusvalías o rentas y no para la producción o suministro de bienes y servicios distintos del alquiler
  3. Que la venta de inmuebles no forme parte del curso ordinario de sus operaciones

Los flujos de efectivo derivados de estas inversiones inmobiliarias son independientes de la actividad normal del propietario o empresa que realiza la inversión. Así como cuando una empresa tiene tesorería sobrante y realiza una inversión en acciones de otra sociedad con carácter financiero y no de control se informa en el balance incluyéndola en inversiones financieras.

También se informa poniéndose en una línea distinta cuando la empresa usa ese exceso de tesorería con el objeto de comprar un edificio no para su uso en el proceso productivo, sino para obtener rentas.

De esta forma, se separan los activos que se destinan a la actividad fabril y los que se dedican a la actividad productiva, facilitando la tarea al analizar el balance de la empresa porque se conoce cuáles son los activos afectos a la actividad.

España: un mercado más profesionalizado y regulado

Los inversores internacionales se han dado cuenta de que el mercado inmobiliario español ha cambiado en los años recientes. Se ha vuelto más profesional. Por una parte, los inversores experimentados han dado forma a un mercado que en el pasado estaba dominado mayoritariamente por inversores privados de sectores institucionales y por los bancos (incluyendo pequeñas entidades). En años recientes, sin embargo, la banca española se ha consolidado y mejorado sus balances, colocándose más del lado del vendedor que del comprador.

Por otro lado, el Gobierno español ha introducido numerosas medidas regulatorias con la finalidad de crear un mercado inmobiliario no residencial más profesionalizado. Por ejemplo, en 2009 se introdujeron leyes para la creación de Socimis. La Directiva AIFMD (relativa a la gestión de fondos de inversión alternativos) también fue un factor clave para aumentar los fondos que realizan inversiones inmobiliarias en España.

En general, el mercado inmobiliario español ha dejado atrás la crisis, pero las rentas todavía están muy lejos de los niveles anteriores a la crisis. Incluso en Madrid y Barcelona, donde las tasas de superficie vacía de oficinas han caído hasta el 5% en el segmento prime, los alquileres en esta categoría siguen siendo alrededor de un tercio más bajos que antes de la crisis. El potencial alcista para los inversores a largo plazo es, por lo tanto, mucho mayor que en grandes plazas como Ámsterdam, Berlín o París.
En España es muy complicado encontrar buenas oportunidades de inversión inmobiliaria sin contar con un conocimiento específico del mercado o con una buena red de contactos.

Atractivo internacional

Los inversores internacionales están convencidos de que el actual mercado inmobiliario español, más profesional y mejor regulado, es mucho más resistente a una crisis que en cualquier otro momento de su historia. Al haber aumentado la confianza, algunos inversores internacionales se han vuelto más aventureros y han invertido más allá de Madrid y Barcelona, o en clases de mayor riesgo como el Value Add.

Estas inversiones requieren una buena dedicación en materia de gestión de activos, idealmente con personal local y bien cualificado. Tan pronto como los nuevos inversores llegan a España reconocen que no es posible explotar las oportunidades de inversión sin presencia local. En otros mercados europeos es perfectamente posible identificar y comprar activos que encajen con lo que se busca y posteriormente establecerse.

En España, en cambio, es muy complicado encontrar buenas oportunidades de inversión sin contar con un conocimiento específico del mercado o con una buena red de contactos. Por ello, es importante tomar decisiones de forma rápida. Adicionalmente, la legislación española requiere la presencia permanente de al menos un empleado cualificado en el país.

Inversiones inmobiliarias en el Plan General Contable

En el caso de que el bien inmobiliario se destine a usos múltiples, es decir, se use simultáneamente para el alquiler y para el uso por el propietario, sólo se clasificará como inversiones inmobiliarias si la parte ocupada por el propietario es mínima.

En el caso de que además del alquiler se presten otros servicios, tales como seguridad, limpieza, etc. y se cobre por ellos, ¿cómo debe clasificarse el inmovilizado? Si bien la norma de valoración del Plan General Contable no indica nada, debemos pensar que se clasificarán como inversiones inmobiliarias cuando la parte de los ingresos derivada de esta actividad sea muy pequeña.