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¿Existe algún plazo máximo para reclamar los gastos de mi hipoteca?

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Cuando se va a contratar una hipoteca, o si ya la estamos pagando, es necesario saber que existen unos gastos a los que será necesario hacer frente. Así, se hará una provisión de fondos para pagar estos gastos, cuyos importes resultan un desembolso importante. Pero, desde el 23 de diciembre de  2015, el Tribunal Supremo estableció que algunos de estos gastos debían ser compartidos con la entidad bancaria, algo que no sucedía pues ésta cargaba todo el importe al comprador.

Desde ese año, es posible reclamar los gastos de hipoteca aunque se haya contratado con anterioridad a la sentencia del Supremo, también en el caso de que el préstamo hipotecario ya esté liquidado o de que se haya procedido a la dación en pago del inmueble.

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En cuanto al plazo para realizar la reclamación, depende del juez. Algunos jueces estiman que la eliminación de una cláusula no prescribe. Otros, en cambio, establecen que el plazo máximo de tiempo para reclamar los gastos de la hipoteca son de cuatro años anteriores a la proclamación de la Ley y cuatro posteriores.

Es necesario tener en cuenta, si se contrata una hipoteca en la actualidad o se ha contratado posteriormente a la fecha en la que se pronunció el Tribunal Supremo, que algunas entidades incluyen la misma cláusula, por la que el comprador se hace cargo de todos los gastos, pero con distintas palabras. De ese modo, es necesario leer con atención el acuerdo que se va a firmar con la entidad.

Pero, para conocer la importancia de reclamar los gastos de la hipoteca y saber cuáles se pueden reclamar, ya que no son todos, antes debemos saber qué son exactamente los gastos de la hipoteca y cuánto hemos pagado.

¿Qué son los gastos de la hipoteca?

Existen dos grupos de gastos de la hipoteca, siendo unos los impuestos y otros los gastos derivados de la operación hipotecaria:

Impuestos que se deben pagar por comprar una vivienda y formalizar una hipoteca:

  • ITP. Es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se paga al adquirir una vivienda de segunda mano y su cuantía varía según la comunidad autónoma. Generalmente, corresponde a una cantidad de entre el 4% y el 10% del importe que se ha escriturado
  • IVA. Impuesto sobre el Valor Añadido. En el caso de comprar una vivienda nueva, será necesario pagar el IVA. Puede ascender hasta a un 10% del importe que se refleja en la escritura
  • IAJD. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto se paga por la constitución de la hipoteca y por la compra de una vivienda de nueva construcción. Así, si la vivienda es de segunda mano, se pagará únicamente el IAJD que corresponde a la contratación de la hipoteca. Por lo general, su cuantía es de entre un 0,5% y 1,5% del importe escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma

Gastos derivados de la compra-venta de una vivienda

  • Tasación. Antes de que el banco apruebe la hipoteca, será necesario saber el valor del inmueble. La tasación debe hacerla una empresa profesional homologada por el Banco de España. La validez de la tasación dura seis meses y su coste oscila entre los 100 y los 300 euros
  • Gestoría. Será necesario pagar a un gestor por tramitar la inscripción del inmueble y el pago de los impuestos. También tramitará la inscripción de la hipoteca. Su precio puede ser de entre 200 y 400 euros, aunque las tarifas que cobra un gestor no están reguladas por ley
  • Notaría. Se debe pagar al notario por escriturar y certificar la hipoteca y la compra-venta del inmueble. Su precio suele ser de entre el 0,1% y el 0,5% del préstamo hipotecario
  • Registro. Tiene dos partes, una es comprobar la titularidad y las cargas que pueda tener la vivienda, la segunda es el pago que se le hace al gestor por inscribir la escritura y la hipoteca en el registro. Por la primera parte, se pagarán unos 30 euros, por la inscripción se pagará, por lo general, un importe no superior al 0,2% del valor del inmueble o de la hipoteca

¿Qué gastos de la hipoteca puedo reclamar?

Los impuestos corresponden íntegramente al titular de la hipoteca. Sin embargo, otros gastos se pueden reclamar al banco presentando la reclamación en la oficina de atención al cliente de la entidad bancaria. Pero es posible que el banco rechace la reclamación, por lo que será necesario asesorarse por un experto o bien elevar la reclamación al Banco de España, quien procederá a realizar un escrito que servirá para volver a presentarlo al banco. Para presentar una reclamación, es necesario disponer de todas las facturas que se han pagado referentes a todos los aspectos de la compra-venta y la hipoteca. Se pueden reclamar:

  • Gastos notariales. También los gastos que suponga la copia de la escritura, si es que ha sido el banco quien la ha solicitado
  • Gastos de Registro de la Propiedad
  • Gastos de gestoría
  • Tasación. Si ya existía una tasación previa y ha sido el banco quien ha solicitado una nueva, debe ser la entidad quien se haga cargo de su pago